官說

10年前買我的"起家厝"，10年後賣掉，我有滿滿的心得：

1. 有買房計畫，房子要早點買

2. 有看到"合意"的物件，要立即出手不要三心兩意或挑三揀四

3. 給屋主建議，賣房請找591

4. 時間，買賣雙方的成交要件(真心覺得這點好重要)

5. 房子會自己找主人，買賣都講緣分(所以運氣運氣啊~)

6. 買賣雙方開價很重要，"合理"更重要

7. 終於~不用在隨時維持家裡的整齊清潔簡單惹 哇哈哈哈

以上建議僅適用已自我評估"有買房能力者"喔~~

而任何的買賣關係講的還是"供需"二字，就像凹跟凸一樣，未必受限大環境或世道不好

縱使受限大環境或世道不好，只要有時間、只要能等，難道還等不回春天嗎？

但如果有一方急了，有時間壓力，那自然賣相好的也得低價求售，手頭緊的也得任人宰割

誰叫你有需求、卻沒時間優勢呢？

所以在我看來，時間遠大於房價這回事....(推眼鏡)

而開價的合理是買賣雙方都該堅守的鐵則，就像有人會一直拿以前的價格來講價，甚至告訴你哪一年房價多少、那一戶幾年前賣多少

老實說，你這麼眷戀"歷史行情"你怎麼那年不行動不下手？

因為你就是想等你根本不知道的最低價啊!!!!所以等到頭你四大皆空，什麼都沒有，只有回不去的房價

真心話，你不會算命、你無法早知道，所以見好就要行動

一樁房屋交易，看兩件事：一、買房能力。二、賣方物件。

先談「賣方物件」，簡單說就是房子本身條件。

絕對沒有十全十美的物件，絕對！對買方來說再完美的物件絕對都挑得出毛病，哪怕"貴"也是個毛病。

我覺得買房和挑另一半是一樣的道理，我的想法是：大致上符合需求就是完美物件

在我賣房的那段日子，喜歡這個物件的買家都會問我"這個房子的優缺點"

這問題好像問得很高招，但其實這問題有陷阱，因為我的觀感不一定等於你的啊...

於是我都會反問對方"那你買房子最在意的問題是什麼？"(也就是看房條件)

也就是如果房子大致能滿足符合你這些妹角，價格又算合理，那你還想挑什麼？

至於「合理房價」，我必須說 台灣的房價完全不合理 XD

因為買賣交易竟然二手比一手貴，這讓我覺得不合哩，可台灣房市遊戲規則就是這樣，玩家好像也莫可奈何

但我想引用<寒戰2>李文彬(梁家輝飾演)來給各位買家開釋

『每一個機構，每一個部門每一個崗位都有自己的遊戲規則。不管是明是暗，第一步學會它，不過好多人還沒有走到這一步就已經死了，知道為何？自以為是。第二步，就是在這個遊戲裡面把線頭找出來，學會如何不去犯規，懂得如何在線球裡面玩，這樣才能勉強保持性命。』

是不是好有道理！？房市生態不能改變，那就要想辦法在這遊戲規則謀生路

所以"相對的"「合理房價」就要靠內政部的「實價登錄網」了...

只是再套句星爺<唐伯虎點秋香>說的"你有張良計、我有過牆梯"，實價，到底有多真實(大誤)

至於什麼叫「買房能力」？

當然是指你的銀彈，但專家搏版面都會賣弄學問，所以一般常見的指標是『房價所得比』。

『房價所得比』就是「房價」除以「年度所得」。

但是房價是哪裡的房價？所得是家戶所得還是個人所得？到底報紙上的訊息是如何計算出來的？我查了內政部不動產資訊平台，發現房價是以各縣市中古屋的均價計算，所得則是以家戶所得計算。因此，台北市就會高達12.4

倍，台灣平均就是8.4倍。至於報紙上寫要不吃不喝幾年才可以買得起大安區的房子，則是以區域高價除以個人所得，才會有驚人的結果，但是也不脫房價所得比的概念。---以上出自夏韻芬Smart智富月刊

所以才會有新聞報導""內政部調查：台北市房價所得比2014年起攀到15.75倍!!!台北市買房得15年不吃不喝""

(但~弦外之音也表示房子一個轉手屋主獲利有多驚人)

有研究指出，正常的房價所得比應該要7倍或10倍，這樣的房價才合理

簡言之，年薪百萬才有機會負擔台北市700萬或1000萬的房子

對於月薪只有40K-50K的月薪族(這收入算是出社會一段時間的高薪族吧?)，也只能負擔320萬~500萬的房子？

可是天龍國已經沒有這種房價，除了凶宅...

好啦！我不是打擊大家的信心，我要說的是，如果你真的有買房計畫

 只要不是房價高點，我還是有三點建議：一、早點買！二、早點買！三、還是早點買！

我的"起家厝"不是因為我買得起，而是我把每月開銷金流的娛樂購物支出通通移轉到房貸而已

 當然，你可能會吐我10年的房價比較便宜！

不可諱言，10年前的房價和10年後真的差很大，漲幅最多上看200%

而且這年頭買房困難有三點：房價高、薪水低、貸款成數低，所以讓大家買房難！

 但是姊我10年前也只是30歲不到的黃毛丫頭，那時領的月薪45K，頭期款找父母周轉商借

那年我的購屋條件：

1. 購屋自備款100萬

2. 月薪撥20-25K付房貸(本息攤還大概可貸400-450萬左右)

3. 運氣好，遇到急著變現的屋主

以上條件大概可找台北市500-700萬房子(以我的條件換算房價所得比大約是10倍左右)

最後我買了間大套房，我人生第一間房子

那年的我年輕氣盛，和長姐一個口角，她嗆我「有種就搬出去」

向來愛唱反調的我，那次竟然乖乖應和就搬出去了...(是一個順水推舟的概念)

起初在台北市租了間分租小套房，真的很小，只有一個房間加廁所的大小

每月房租8000元含網路、水費，電費每度固定3塊另計

租了兩年真心覺得「租不如買」，所以開始我的房地產人生致富之路

我的心得就是：房地產，可能是投資報酬率最高最快的方式之一(至少我的經驗是正向的)

雖然我不知道這樣的經濟生態是否健康合理？

因為以日劇<房仲女王>來看，日本人的房地產是一手比一手便宜，但是台灣剛剛好相反...

就常理，這是不對的！為什麼會有這現象就不是我水母腦可以深究，也不是本篇文章重點

但也正因房地產在台灣是這樣的現象，也就證明台灣是適合炒房的!!!!!

再窮都要買房，無誤!!!!

PS 以上言論尚未納入台灣少子化和高齡化現象20年後的光景，在那時也許空屋率會提高造成粥多僧少供過於求的房價崩盤，但在那之前，也許還有兩岸政經局勢或WW3~(我是說如果，希望不會有，阿門)

(跳回到我賣房背景)

2017年我想著房子也住了10年，和我一樣都老了10歲

如果我一直沒結婚繼續住到老，到我70歲房子恐怕也是高齡危樓惹

再者以我這棟樓的條件等都更可能很難湊到齊心一致...

當下我只覺得應該換年輕一點的樓保我下半人生

於是2017年Q1我打掃除後，開始拋售我的閨房

但我其實拋售的時間點不大樂觀，因為房市是這樣~

2015年房價衝到最高然後轉跌，2016年跌到起不來，2017年大家在觀望，很多人都說房價會再跌...

對買房的是守株待兔等新低，對賣房的就是看誰撐的久(也就是文章開頭第四點：時間)

我的想法是~不論房子怎麼跌始終追不上漲幅，除非再來一次SARS或者金融風暴或者...

如果等不到這些"意外事件"造成價格的變數，有買房計畫最好還是早點進場比較好，看到好的物件就要立刻衝

因為你永遠不會知道什麼時候是低點，而好的物件也可能不會等你準備好...

所以價格、物件差不多符合水準常理就好，等到最後就是等到賣龍眼的 噗

起初我把房子給XX仲介獨家銷售一個月

也許我的閨房賣相(屋況)不錯，剛掛上去不到七天，只來兩組人看屋，就有人看完屋10分鐘內就出價

我知道他真心喜歡，我也真心想成全，於是他配合仲介加價、我配合仲介降價

房仲對我說：只差臨門一腳，希望我再降價促成

我問房仲：我賣1000萬你抽4趴佣、我賣800萬你也抽4趴佣，請問我賣600萬你抽多少？

房仲：公司規定4趴！

我：那 貴公司就是把買家和屋主當凱子啊...這樣合理嗎？

我深呼吸平怒氣：我理解你公司的制度，反正我也不急，那就等出符合我底價你又可以賺4趴的買家好了...

(由於本人對這次交易感覺很糟，個案就講到這~)

一個"奇檬子"不爽，我索性就拉掉這組買家，基於公平正義(我是正義磨人)，我只好對買家抱歉真心覺得你們不必多付冤枉錢...

這個交易失敗關鍵是~佣金比，如果仲介願意降到2趴或2.5趴或許就成案了

自認懂行銷的我後來決定花600元上591自己賣！

第一次使用我覺得效果強大！雖然大家很像文盲看不懂"屋主自售、房仲勿擾"這句話 XD

總之，大約8成都是房仲打來請你跟他簽約

而堅持原則的我死守：除非有帶人來看房我才要跟你簽約(雖然這是仲介的老梗)

在這條件下一個月內我也是簽了四五家仲介

而我印象深刻的仲介有四個

第一個是中X房屋呂○純，他是我掛591三分鐘內立刻與我聯絡，然後陸陸續續幫我帶兩組人來看屋卻從沒提起簽約，第三次又要約我看屋時間而我已經賣掉我的房子...

我對他充滿感激與激賞，簡直是佛心來著，所以即使他沒幫我賣掉房子，我還是承諾要請他喝咖啡以聊表感激之意

第二個是東X房屋陳○延，很年輕很認真也很老實，屬於以誠意勤勉感動人的業務，簽約後會積極帶人看屋的業務

第三個也是東X房屋陳○夫，我覺得是個蠻洞悉房市的仲介，對房市有自己觀點，於是我破例簽約請他喝咖啡順便切磋

最後也剛巧是東X房屋盧○○，他說他退休後才入行，我只是因為他講對一句話順服到我，所以不管他有沒有帶看我都簽約，他也是效率最高的客源最多的

合作第一天就帶兩組人來看屋，其一組還差點成交

差一點的這組其實很可惜，因為他們的猶豫期沒有太長就面臨必須加價的抉擇

可也就是在我房子完售後又表示願意加碼的買家

我只能說，買房子就是緣分啊~

PS 當然我對591也是有微詞的，那就是賣家刊登賣屋廣告，600元可以刊登一季，一旦賣家關閉廣告刊登時間仍然照算...

     所以屋主刊登時請抓好時間想清楚喔~

最後要談的就是賣屋的開價

給房仲的開價是經由房仲建議雙方討論，那時約定的開價和我希望的成交價大概打9折

後來自己賣開價我掙扎了很久，理論上應該寫得和房仲約定開價一樣

但這個價格上591賣是無意義的，因為照道理來的都是一般買家應當省掉房仲佣金4趴

我是覺得大家時間寶貴不用演假戲，開那種高價先打折再來過招80回

我傾向一口價的方式，乾脆省事

開價建議應該是這樣~開價與物件條件配襯，CP值就會出來，買家看屋意願才會大幅提高，成交機會才會多

如果還有篇幅，我也想談談房貸利率

據了解軍公教拿到的房貸利率比一般老百姓好太多

所以我可以這麼理解嗎--->真正炒房的兇手，可能軍公教也在其中喲!!!!

這短短近兩個月的房屋買賣讓我體悟良多

不說留在心底，就是我Know-How

但我還是決定分享出來給大家(買賣雙方)教學相長囉 ^^

真心覺得台灣房市有需要改革一下，包含因對象所拿到的優惠利率條件

優惠的給予就是實質的保障，就是保障這些傢伙在市場的既定優勢和既得利益

這是不公平的！

以上是房地產幼幼班的我個人淺見

<後記>

每個來看屋的我都熱情相待、有問必答

其中有個阿濟(大姊的台語)一看到我的房子驚呼：難怪妳會單身!!!

我：為什麼這麼說？

阿濟：妳睡單人床啊！快去換雙人床！！！

我：阿捏？？(被唬得一愣一愣)

可是我的套房就這麼大是怎麼擺雙人床啦!!!!我不信我不信，難道大家都住百坪豪宅嗎.....

<彩蛋>

※買方最常問題

Top1：請問有天然瓦斯嗎？

(是大家都很會做菜嗎？為什麼大家對這個好要求勒？？)

※買方問的怪問題

Top1：請問妳這是第幾手的房子？

(我哪知啊？難道還要幫房子寫族譜？)

※買方問的最難答問題

Top1：請問你這抽油煙機的油煙管抽到哪裡排放？

(挖靠~~這要問建商了吧)